かせるストック（定額型）とは？
一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）が、マイホームを最長終身で借り上げて転貸し、空室の場合でも最低保証賃料をお支払いする「マイホーム借上げ制度」。
この制度につきましては、以前にも何度かご紹介しておりますが、基本的には５０歳以上のシニアの方の住宅が対象です。
一定の要件を満たすことによって、様々な特例がありますが、「かせるストック」（正式名称：移住・住みかえ支援適合住宅）認定の住宅もその一つです。
通常の「かせるストック」は、JTIが定める耐震性・耐久性の基準を満たしており、長期にわたるメンテナンス体制を備えた住宅に対してなされ、「マイホーム借上げ制度」の特例として、制度利用者の年齢が５０歳以上という年齢制限が無く、家賃保証付きでいつでも簡単な手続きで終身借上げてもらうことができるという、より使い勝手の良いものとなっております。
ただ、その他の内容については、基本的に「マイホーム借上げ制度」と同じであり、空室の家賃保証が始まるのは最初の入居者が決まってからであり、借上げ家賃についても、数年ごとに市場動向や住宅の経年劣化により見直されて、物件によっては最低保証賃料が減額される場合もあります。
これに対し、「かせるストック（定額型）」は、最初の入居者が決まらなくても、契約後６か月経てば最低保証家賃を受け取ることができ、最低保証賃料の額も、建物引き渡し時から５０年間定額で保証されて、メリットが更に充実したものとなっております。
最低保証家賃の額が５０年間下がらない！
「かせるストック（定額型）」と認定された住宅は、JTIの査定に基づき、建物の引き渡し時から５０年間「借上げ最低保証賃料」が設定され、将来「マイホーム借上げ制度」を利用する際に適用されます。
保証期間中は、賃貸可能な状態に建物を維持・管理していれば、賃貸市場動向に関わらず、安定した家賃収入を見込むことができます。
また、通常の「かせるストック」とは異なり、最初の入居者が決まらなくても、６か月後より「借上げ最低保証賃料」が支払われます。
賃貸開始後の利用例
例えば、新築時に「借上げ最低保証賃料」が月５万円と設定され、自分で３０年住んだ後に「マイホーム借上げ制度」を利用した場合はどうなるでしょうか。
一般の賃貸市場で同程度の住宅の賃料が１０万円とすると、本制度による貸出賃料は８～９万円（賃貸市場の８０～９０％）程度になり、そこから諸経費１５％を差し引いた６万８０００円が受取家賃（最低保証賃料）となりますので、借上げ後しばらくは、最低保証賃料である５万円以上の賃料収入があります。
しかし、貸出後１０年経過するころから、一般賃貸市場では賃料が７万円程度に下がってしまった場合、本制度による貸出賃料は５万６０００円～６万３０００円程度となり、最低保証賃料は４万７６００円となり５万円を下回る賃料となってしまいます。
更に年数が経過すれば、最低保証賃料はそれ以上に減少していくことになります。
このように、通常のマイホーム借上げ制度であれば受け取れる賃料は下がりますが、「かせるストック（定額型）」の場合は、最初に設定された最低保証家賃が維持されます。
上記事例の場合、新築後３０年自分で住んだ後なので、残り２０年間定額保証されることになります。
２０年×１２か月×５万円＝１２００万円となり、最低でも１２００万円もの賃料収入が得られることになるのです。
「かせるストック（定額型）」の認定を受けるには
上記のような魅力がある「かせるストック（定額型）」ですが、その認定を受けるには次のような要件があります。
- 本制度を取り扱っているJTI協賛事業者が施行・販売する住宅であること。
- 長期優良住宅、住宅性能評価、JTIの定める評価証明を取得すること。
- 保証期間中は、JTIが定める適切なメンテナンス・維持管理がなされること。
- 住宅の所在地が、JTIが定額保証を可能と認めた地域であること。
「かせるストック（定額型）」取り扱いJTI協賛事業者
- 住友林業グループ
- 大和ハウスグループ
- パナホームグループ
- 株式会社北洲
- ミサワホームグループ
本制度利用時の注意事項
- 原則として１０年以上、証明書の有効期限を超えない期間の定期借家契約となります。（但し、転勤などに伴い、一時的に制度利用を希望する場合はこの限りでない）
- 契約期間経過後は、一般のマイホーム借上げ制度を利用可能
- 事前に制度利用者と合意した範囲内で、入居者がJTIに承認を得てリフォームを実施します（DIY長期リース）
- 借上げ契約終了の際、JTIは経年劣化を超える毀損部分についてのみ原状回復義務を負う。制度利用者の承認を得てJTIまたは入居者がリフォームを実施した場合は、現状有姿で返還となります。
このように、５０年間もの長期にわたり借上げ家賃の定額保証がついていれば、将来、何らかの理由で住みかえが必要になった場合に、とても役に立ちますよね。
上記本制度取り扱いJTI協賛事業者が施行・販売する住宅の購入を予定されている方は、ぜひ本制度の利用をご検討ください。
